J'investis dans l'immobilier locatif

J’investis dans l’immobilier locatif pour obtenir une rente

Lorsque j’ai publié la vidéo de mon bilan 2019 en janvier, je vous avais fait part de mon souhait d’investir dans l’immobilier locatif en 2020. En effet, depuis de nombreuses années, je réfléchis à l’idée de diversifier mes investissements et après des heures et des heures de recherches, de calculs et simulations en tout genre, j’en suis arrivé à la conclusion qu’il fallait que je me lance sérieusement cette année et que j’arrête de reporter ce projet une fois de plus.

C’est donc dans cet objectif que j’ai posé des congés en début d’année afin de prospecter dans une ville dont j’étudie l’offre et la demande locative depuis pas mal de temps. Sans indiquer le nom de la ville afin de préserver mon terrain de chasse, je peux vous donner tout de même quelques éléments. Comme par exemple, le fait qu’elle compte plus de 100 000 habitants, qu’elle attire les étudiants de toute la région car elle possède plusieurs infrastructures ( université… ) et que le rapport entre le prix au m2 à la location et celui à l’achat est plutôt intéressant.

La recherche du Graal

Le début de mon aventure débute au mois de février. Mes congés sont prévus pour la semaine suivante ( du 8 au 16 février soit une semaine ). J’ai pensé à réserver un appartement via AIRBNB en m’assurant qu’il soit localisé en centre-ville. Par chance, celui que je réserve est pile à côté de la place centrale. Comme je recherche un appartement en centre-ville, je peux me déplacer à pieds pour effectuer les visites. Un avantage quand je vois de nombreux commentaires sur internet qui expliquent que le nombre de places de stationnement disponibles la journée est relativement limité sur la zone. Je consulte une bonne centaine d’annonces et après un premier tri, je contacte une dizaine d’agences et de particuliers afin de fixer une première salve de visites. Je m’y prends au dernier moment car ayant pour cible des petites surfaces ( studio, T2 ), je sais que les biens partent rapidement et qu’il est inutile d’appeler plusieurs semaines avant car ils ne seront plus disponibles d’ici là.

Le détail de la zone de recherche

Après une semaine de recherches et de visites, le bilan est mitigé. Je trouve pas mal d’appartements avec du potentiel mais aucun qui ne remplis totalement mes conditions. Certains sont trop éloignés, d’autres avec trop de travaux…

Je décide le vendredi ( la veille de mon départ ) de programmer une dernière visite. L’agent immobilier, au téléphone m’indique l’adresse et me demande de vérifier sur Google Maps si le coin me convient. Le bien est situé en centre-ville avec 5 lignes de bus à proximité ainsi que les commerces essentiels ( supermarché à 100m, pharmacie et banque un peu plus loin ) donc aucun souci sauf qu’en regardant sur « street view » je constate que la façade de l’immeuble n’est pas de toute jeunesse. Je ne me formalise pas et décide de me rendre au rendez-vous sans à priori.

Les caractéristiques de l’appartement

Arrivé sur place : bonne nouvelle ! La façade de ce bâtiment de 5 étages est flambant neuve. J’apprends par la suite que le ravalement de cet immeuble des années 1960 a eu lieu en 2019. Une bonne chose car cela évite d’avoir potentiellement de gros appels de charges dans les prochaines années. Je procède à la visite du bien qui est composé d’un appartement de 70m2, d’une cave au sous-sol de 6m2 et d’un garage fermé de 12.5m2 dans une cour derrière l’immeuble. Le tout est affiché à 111 500€ frais d’agence inclus. ( après négociation, je finirai par l’avoir pour 103 000€ FAI )

Les caractéristiques du bien immobilier

En parcourant les pièces, je me rends compte que l’appartement est très bien entretenu. Les murs, les sols ainsi que les plafonds sont en très bon état. D’ailleurs, l’appartement est entièrement isolé de l’intérieur mais également de l’extérieur au niveau de la cuisine ( réalisé en même temps que le ravalement ). La décoration, même si elle ne rentre pas en compte dans ma décision est faite avec goût. En matière d’énergie : électricité et chauffage au gaz. En posant quelques questions à la propriétaire, j’apprends qu’elle y vit depuis 10 ans et qu’elle a décidé d’acheter une maison, d’où son désir de se séparer de l’appartement.

Le schéma de l'appartement avant les travaux

Il n’y a que deux chambres mais à première vue, il serait possible d’en créer une troisième en prenant une partie du salon. Autre élément à prendre en compte pour les travaux, c’est la baignoire un peu vieillotte qu’il faut absolument changer pour y mettre une douche à l’italienne, beaucoup plus adapté à une vie en colocation.

Le schéma de l'appartement après les travaux

Je chiffre les travaux à hauteur de 5 000€ ( pose d’une cloison phonique pour la 3ème chambre et l’installation d’une douche ) et 5 000€ pour l’ameublement.

Je n’ai pas de remarque à faire concernant la cave et le garage. Juste qu’après des recherches sur des sites tels que Leboncoin, j’estime le potentiel locatif du box à 50€ par mois et de 10 000€ à la revente. Un choix devra donc être fait par la suite ( location ou vente ).

Après un rapide calcul, le montant total de cet investissement s’élève à 124 500€.

Le calcul de la rentabilité de cette colocation

Depuis cette visite et mon entretien avec l’agence de courtage ( meilleurtaux ), je suis en mesure de vous donner les chiffres qui me permettent de calculer la rentabilité théorique du bien dans le cadre d’une colocation.

Les recettes et les charges locatives en détail

Les recettes

Du côté des recettes, après travaux, je vais disposer de 3 chambres de 10 à 11.50 m2. Sans rentrer dans les détails, je pense pouvoir les louer en moyenne 300€ hors charges ( et 350€ charges comprises ) ce qui donne 1 050€ pour l’ensemble par mois. A cela s’ajoute la location du garage pour 50€ par mois.

Au total les recettes s’élèvent à 1 100€/mois

Les dépenses

Du côté des charges, il y a beaucoup de dépenses que la plupart des gens oublient et qui pourtant sont indispensables à prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un bien.

L’emprunt

Après avoir exposé ma situation auprès de ma conseillère, celle-ci m’indique qu’en l’absence d’apport et en tablant sur une demande de prêt de 25 ans, je peux obtenir un taux de 1.40% + 0.10% d’assurances ce qui me ferait une mensualité d’un montant de 501€ par mois.

Le détail du projet de prêt immobilier

En effet, je ne souhaite pas dépenser d’argent du tout dans l’opération ( ou le moins possible ) car l’idée est de garder toute mes économies en vue de réaliser d’autres opérations immobilière à l’avenir. Le fait de disposer d’une épargne conséquente me permettre de ne pas être limité trop rapidement par les banques.

Impôt sur le revenu

L’avantage du régime LMNP ( location meublée non professionnel ) c’est qu’il permet au propriétaire de pouvoir déduire fiscalement de ses recettes locatives un grand nombre d’éléments : L’amortissement à hauteur de 85% de la valeur du bien, les frais de comptabilité, la CFE, le montant des meubles, les frais de notaire…etc

Bref, d’après ma simulation, je n’aurai aucun impôt sur le revenu à payer pendant les 10 premières années. Mon objectif est donc de profiter de cet avantage puis de revendre l’appartement lorsque je deviendrai imposable ( car l’impôt sur le revenu supplémentaire fera baisser la rentabilité ).

Électricité, eau et gaz

Je table sur 100€ par mois pour ces trois postes de dépenses. L’appartement étant bien isolé et de surcroît, chauffé au gaz, je pense que mon estimation est réaliste.

La taxe foncière

En tant que propriétaire du logement, la taxe foncière est de 984€ par an soit 82€ par mois ( il faut le demander au propriétaire ).

Les charges de copropriétés

Ce sont les charges qui incombent aux propriétaires pour diverses raisons : entretien des parties communes, ravalement de la façade,  chauffage, électricité, salaire du gardien quand il y en a un…etc

Le montant des charges pour ce bien est de 116€ par mois. En analysant le détail via l’état daté du syndic, je m’aperçois que le montant des charges récupérables est d’environ 50€ par mois ( c’est la partie des frais que je peux faire payer aux locataires ). Comme l’électricité et le chauffage sont individuels, ils ne sont pas compris dans les charges de copropriétés.

En matière de colocation, il y a la possibilité d’appliquer un forfait de charges pour chaque locataire ( mais en contrepartie il n’y a pas la possibilité d’effectuer une régul à la fin de l’année lors d’un éventuel dépassement ). C’est pour cette raison que je vais appliquer un forfait de 50€ par chambre qui englobera l’électricité, le chauffage, les charges de copro récupérables, internet et Netflix.

Autre élément qui m’a sauté aux yeux à la lecture des documents de la copro, c’est que le fond travaux qui est obligatoire depuis la loi ALUR du 1er janvier 2017 et qui constitue une épargne supplémentaire au sein de la copropriété afin de parer aux travaux imprévus lorsqu’ils n’ont pas été voté en assemblée générale. Ce fond est alimenté à hauteur de 25% du budget annuel de la copro ( le minimum légal étant de 5% ). Cela signifie que sur les 117€ versés mensuellement au titre des charges, une partie concerne le fond travaux. Le syndic dispose donc d’une marge suffisante pour gérer les travaux dans de bonnes conditions.

Le comptable et le CGA

Dans ma simulation, je suis partie sur une enveloppe de 510€ de frais de comptable par an ( 42.50€ par mois ) et 150€ de cotisation pour le centre de gestion agrée. Le fait d’adhérer à un centre de gestion agréer évite d’avoir une base d’imposition majorée de 25%. En effet, l’Etat a mis en place ce système afin de sécuriser la comptabilité des entreprises ( un loueur en meublé non professionnel dispose d’un numéro siren. Il est donc assimilé à une activité pro ). L’autre avantage d’adhérer à un CGA, c’est de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 2/3 des frais de comptabilité engagé ( limité à 915€ ).

Dans les faits, cela permet de déduire 2/3 des 660€ soit 440€ ( une économie de 36€ par mois sous forme de réduction d’impôt )

La Cotisation foncière des entreprises

C’est un impôt qui représente en quelque sorte l’équivalent de la taxe d’habitation mais pour les professionnels. Un loueur en meublée ne disposant pas de local professionnel, le montant de cette cotisation est basée sur le chiffre d’affaire de l’année N-2 ( N-1 si l’activité a été crée l’année précédente ). A noter qu’il existe une exonération de CFE pendant l’année de création de l’activité.

Après renseignements, le montant de cette CFE devrait tourner autour de 300€ par an ( 25€/mois ).

L’assurance propriétaire non occupant

Cette assurance PNO est indispensable de mon point de vue. Elle couvre les dommages que pourrait subir le logement, que ce soit du fait du locataire ou non. Plusieurs critères rentrent en compte dans le calcul du montant de l’assurance comme le fait qu’il soit meublé ou non mais ce n’est pas utile de rentrer dans les détails pour le moment.

J’estime le montant annuel de cet assurance à 180€ annuel ( 15€/mois ).

Internet et les travaux divers

La connexion internet est un élément important dans le cadre d’une colocation. J’ai remarqué que les potentiels locataires étaient plutôt sensibles au fait qu’il soit compris dans le loyer. Cela évite les problème entres les colocataires pour savoir qui va prendre l’abonnement à sa charge ( avec remboursement au prorata des autres colocataires ) et les éventuels changement en cas de départ et d’arrivées dans l’appartement. L’abonnement dans ma simulation est de 15€ par mois. Il y a la possibilité, je pense, de profiter d’une offre à prix réduit, ce qui arrive plusieurs fois pendant l’année chez les différents fournisseurs d’accès internet.

Du côté du côté des petits travaux, une enveloppe de 180€ par an ( 15€ par mois ) même s’il est difficile d’estimer un budget précis pour le moment sans expérience de ce type de location.

Gestion locative

Aucun frais de gestion locative n’est à prévoir car je compte gérer le bien en direct. je vais passer par la startup Studapart qui dispose de nombreux atouts pour gérer la mise en relation entres propriétaires et étudiants ( voir jeunes actifs ) mais aussi une partie des tâches chronophages ( impayés…etc ). Je te laisse aller voir leur site pour en savoir plus. Je rédigerai probablement un article sur le sujet dans les prochains mois pour donner un avis sur leur service.

Le montant des dépenses est donc égal à 823€ par mois.

Trois scénarios possibles

En prenant trois scénarios différents on arrive aux résultats suivants :

La rentabilité avec un scénario optimiste

  • Version optimiste ( le garage et les trois chambres loués toute l’année )

Recettes = + 1 100€        dépenses = – 923€           réduction IR ( compta ) = +36€               cashflow = + 213€

  • Version réaliste ( un mois de vacances locative )

 Recettes = + 1 008€       dépenses = – 923€           réduction IR ( compta ) = +36€               cashflow = 121€

La rentabilité avec un scénario pessimiste

  • Version pessimiste ( deux mois de vacances locative )

 Recettes = + 917€          dépenses = – 923€           réduction IR ( compta ) = +36€               cashflow = + 30€

Dans les trois scénarios je me retrouve avec un bien qui s’autofinance et dans les trois cas également, le bien me permet de dégager un excédent ( cashflow positif ).

Conclusion

Lorsque j’ai démarré ce projet immobilier, j’avais pour ambition de trouver un bien qui s’autofinance. Comme je démarre dans l’immobilier locatif et qu’il s’agit de mon premier bien, je voulais faire simple et me diriger vers une petite surface à louer en meublée et si possible avec peu de travaux, n’étant pas très bricoleur.

Avec le temps, j’ai été attiré par les attraits de la colocation pour le côté rentabilité. Reste à voir si la gestion en direct des colocataires n’est pas trop pesantes sur le long terme. L’idée est de garder ce bien une dizaine d’années, le temps de profiter des avantages fiscaux liés à au régime LMNP ( location meublée non professionnel ).

Apprendre les BASES
de l'investissement
en bourse

Idéal si tu n'as encore jamais investi sur les marchés et que tu souhaites avoir une vision globale des produits qui existent et la manière de démarrer en toute sécurité.

Accéder
aux comptes de trading
avec de l'argent virtuel

Laisser un commentaire

Masterclass XTB

Tester la PLATEFORME de TRADING avec de l’argent virtuel :  ACCÉDER AU COMPTE DÉMO