Pendant que certains jouent la sécurité en investissant dans la pierre, d’autres misent sur la bourse et ses montagnes russes. D’un côté, des loyers réguliers qui tombent chaque mois et de l’autre, des actions qui peuvent exploser (ou s’effondrer bien entendu)…
Découvrez mon comparatif entre l’investissement immobilier et la bourse 🔥. Pour cela, je vous liste les avantages et les inconvénients de ces deux stratégies d’investissement. Je vous parle aussi des SCPI, une solution intéressante pour investir dans des biens immobiliers sans avoir à les gérer directement.
🔎 Bourse vs immobilier : les fondamentaux de chaque investissement
L’immobilier et la bourse sont deux piliers de l’investissement, chacun offrant des opportunités mais aussi son lot de désagréments. Plusieurs facteurs rentrent en compte : votre tolérance au risque, votre horizon d’investissement et vos besoins de liquidités à court et moyen terme.
🧱 Investissement dans la pierre physique : avantages et inconvénients
- Même si la tendance n'a pas été linéaire dans le temps, l'indice des prix des logements a augmenté de 26,3% entre 2014 et 2024 en France métropolitaine 🔎 (source : INSEE). En tête, des villes comme Bordeaux ou Rennes qui ont vu le prix au mètre carré faire plus de 50% sur la période.
- En optant pour l'investissement immobilier, vous avez la possibilité d'emprunter auprès des banques pour financer l'achat d'un bien immobilier 🔓 (maison, appartement, place de parking...). Grâce à l'effet de levier du crédit, vous pouvez amplifier vos gains.
- En revanche, le ticket d'entrée pour acquérir un bien immobilier est élevé ⚠️, de l'ordre de plusieurs centaines de milliers d'euros pour des biens situés dans les grandes villes (Paris, Lyon, Lille...). Par ailleurs, la gestion locative implique des contraintes financières si vous déléguez cette tâche à une agence ou des contraintes de temps si vous vous en occupez vous-même.
- Malheureusement, la vente d'un bien immobilier peut prendre du temps ⏳, de l'ordre de plusieurs semaines à plusieurs mois pour finaliser la transaction en fonction de la demande et de l'attractivité du bien. Si vous avez un besoin urgent de liquidités, l'immobilier peut s'avérer contraignant.
En 2025, le délai moyen observé pour revendre un bien immobilier est compris entre 40 à 70 jours dans les grandes villes françaises…
📈 Investissement en bourse : avantages et inconvénients
- Sur le long terme, la bourse peut offrir des rendements plus élevés 🎯 à condition de savoir bien gérer votre risque. Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, le rendement moyen de l'indice CAC 40 TR (dividendes réinvestis) était de 6,62% par an sur les 10 dernières années.
- En dehors de certains cas spécifiques (Small Caps peu liquides), votre argent investi en bourse reste disponible 💰 puisque vous pouvez acheter et vendre vos titres en quelques secondes pendant les horaires d'ouverture du marché.
- Bonne nouvelle, l'investissement en bourse vous permet de placer votre épargne dans des secteurs et des zones géographiques très variées 🌍, en quelques clics seulement. Les fonds indiciels, composés de plusieurs centaines d'actions, offrent une exposition à de nombreux marchés comme les Etats-Unis (ETF S&P 500), les pays émergents et même à l'immobilier à l'échelle mondiale.
- En investissant en bourse, vous évitez les soucis liés à la gestion physique d'un bien ✅ comme les relations avec les locataires (dégradations, loyers impayés...), le suivi des travaux (rénovations, améliorations énergétiques...) et les contraintes administratives (actes notariés, impôts fonciers...).
💡 SCPI : un bon compromis entre immobilier et bourse
Savant mélange entre immobilier traditionnel et la bourse, investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offre plusieurs avantages :
- Les SCPI sont accessibles en direct ou via une assurance vie 📌, avec un ticket d'entrée à partir de quelques centaines d'euros seulement. Dans certains cas, il est même possible d'utiliser l'effet levier du crédit afin d'accroître votre capacité d'investissement.
- Les SCPI proposent des objectifs de rendement attractifs (entre 4% et 6% en moyenne) 💡 via les loyers perçus sur les biens détenus (commerces, bureaux, résidences...).
- Les SCPI permettent de diluer votre risque 🌍 puisqu'elles sont constituées d'un large portefeuille de biens immobiliers. Il est même possible d'étendre votre diversification à plusieurs zones géographiques.
- Les SCPI sont plus faciles à revendre qu'un bien immobilier ✅ puisqu'il suffit de passer par la société de gestion ou via le marché secondaire (pas de compromis, pas d'acte notarié...). En revanche, elles sont moins liquides que des actions car la vente peut prendre plusieurs jours ou plusieurs semaines, selon la demande présente sur le marché.
* Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une liquidité faible. Le rendement n’est pas garanti.
Malheureusement peu de banques acceptent de financer l’achat de SCPI à crédit. J’en ai fait l’expérience avec ma banque BoursoBank…
⚔️ Comparatif des performances et des risques
Comparer les performances de l’investissement immobilier, des SCPI et de la bourse est un exercice délicat puisque chaque placement à ses propres spécificités. Voici un aperçu des rendements :
- Selon la localisation (petite ou grande ville) et le type de bien immobilier (appartement, maison...), les rendements locatifs bruts varient entre 3% et 7% en moyenne* 🏦 avant déduction des charges et des impôts.
- Le rendement moyen des SCPI a atteint 4,72% en 2024* 📈 (vs 4,52% en 2023). Une performance qui s'explique en partie par la baisse du prix de souscription suite à des dépréciations des biens, surtout sur les SCPI de bureaux (ex : Edissimmo, Primopierre, Laffitte Pierre...).
- Formé par les 40 plus grandes capitalisations à la bourse de Paris, l'indice CAC 40 a enregistré un repli de 2,15% en 2024* 📉 (vs +16,5% en 2023). À plus grande échelle, sachez que l'indice MSCI World, composé de plus de 1 350 titres et qui représente 85% de la capitalisation boursière mondiale, affiche une hausse de 26,60% en 2024 (+19,60% en 2023).
De mon point de vue, choisir entre l’immobilier et la bourse, c’est un peu comme choisir entre le train et la moto pour vous déplacer :
- On peut comparer l'immobilier à un train 🚅 dans la mesure où il avance lentement mais sûrement (peu de surprises).
- À l'inverse, la bourse ressemble à une moto 🏍️. Rapide et imprévisible, elle a la capacité de vous amener rapidement à votre destination. En revanche, le risque d'accident est plus élevé puisque vous n'avez pas d'habitacle pour vous protéger.
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Même si l’immobilier comporte son lot d’aléas (loyers impayés, vacances locatives…), perdre 100% de son investissement dans un bien physique reste hautement improbable. En revanche, je connais plusieurs investisseurs particuliers qui ont vu leur compte de trading partir en fumée après avoir utilisé des produits dérivés à effet de levier (service de règlement différé, Turbos, contrats CFD…).
C’est toute la différence entre un actif tangible dont la valeur évolue lentement et un marché où tout peut basculer en une fraction de seconde.
✳️ Immobilier ou bourse : pour quel profil d’investisseur ?
Le choix de vous orienter vers la bourse ou l’investissement immobilier dépend de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Pour faire simple :
- L'immobilier s'adresse plutôt à des investisseurs qui souhaitent sécuriser leur patrimoine 🛡️ et générer des revenus réguliers en percevant des loyers chaque mois. Peu liquide, l'immobilier a néanmoins l'avantage d'être tangible, peu volatil et offre la possibilité d'utiliser le levier du crédit.
- La bourse s'adresse à des investisseurs prêt à prendre des risques afin de maximiser leur rendement 🔓 à court ou long terme. Très volatile, la bourse a l'avantage d'être très liquide, ce qui vous donne la possibilité de récupérer votre argent rapidement en cas de besoin.
Pour la petite anecdote, j’avais pour ambition d’acheter un appartement au Mans en 2020 afin de le louer à des étudiants en colocation. Quelques jours après la signature du compromis, le confinement a été mis en place et j’ai pris la décision d’annuler cet investissement.
Avec du recul, c’était probablement la meilleure décision car je me suis rendu compte que je préférais gérer mes placements en ligne avec la bourse, en toute liberté.
Spécialiste Finance & Bourse
Après une carrière de 8 ans au Ministère de l’économie et des Finances,, Guillaume Van iseghem décide de créer Le Trader du Dimanche en 2018 afin d’aider les investisseurs à décrypter les offres des brokers en ligne.
Alors qu’il place son argent en bourse depuis 2009, il décide de renforcer ses compétences et obtient la certification AMF en 2021 puis valide la formation de conseiller en investissements financiers en 2023.